¿Cómo funciona el IVA para inversores extranjeros que alquilan inmuebles en España?
Cada vez más inversores extranjeros adquieren inmuebles en España con el objetivo de alquilarlos como negocio. Esta operación tiene implicaciones importantes en materia de IVA, y es fundamental conocerlas para evitar errores fiscales y sanciones.
A continuación te explicamos qué debes tener en cuenta si eres inversor no residente y quieres alquilar propiedades en territorio español.
📍 El punto de partida: ¿Dónde está el inmueble?
El criterio más importante es la localización del inmueble. Si está situado en España (exceptuando Canarias, Ceuta y Melilla), el alquiler está sujeto al IVA español. Esto es así con independencia de que el propietario sea residente fiscal en España o no.
La normativa aplicable se encuentra en el artículo 70.uno.1º de la Ley del IVA, que transpone el contenido de la Directiva del IVA europea.
🏠 ¿El alquiler está exento de IVA?
El segundo aspecto clave es la naturaleza del alquiler. Si el uso es exclusivamente residencial (por ejemplo, un alquiler de larga duración a un particular como vivienda habitual), normalmente está exento de IVA.
Por el contrario, si el inmueble se destina a otros usos (alquiler turístico, oficinas, locales comerciales, naves industriales…), el alquiler está sujeto al impuesto.
⚖️ ¿El propietario tiene establecimiento permanente en España?
Tradicionalmente, la Ley del IVA en su artículo 69 establecía que quien explota un inmueble situado en España tenía en el país un establecimiento permanente a efectos de IVA.
Sin embargo, la sentencia Titanium (C-931/19) del Tribunal de Justicia de la Unión Europea aclaró que la mera propiedad de un inmueble no implica, por sí misma, la existencia de un establecimiento permanente.
Esto significa que el inversor extranjero que no tenga personal ni medios materiales propios en España no se considera establecido en territorio IVA.
💼 ¿Cómo se aplica el IVA en el arrendamiento?
Si el alquiler está sujeto y no exento de IVA, hay que distinguir dos supuestos:
🔹 Antes de 2023, era frecuente que en estos casos se aplicara la inversión del sujeto pasivo (es decir, el arrendatario asumía la obligación de ingresar el IVA).
🔹 Sin embargo, una modificación legal introducida en 2023 cambió esta práctica. Ahora, la Ley del IVA establece que no se aplica la inversión del sujeto pasivo en los arrendamientos inmobiliarios sujetos y no exentos.
👉 Por tanto, el propietario extranjero debe emitir factura con IVA y repercutirlo directamente al arrendatario, igual que si fuera un empresario residente en España.
🧾 ¿Qué ocurre con el IVA soportado en la compra o mantenimiento?
Si el alquiler está sujeto y no exento, el inversor extranjero podrá deducir el IVA soportado en la adquisición del inmueble y en los gastos relacionados con su explotación (reformas, mantenimiento, suministros, etc.).
Esto es importante porque no se aplica el régimen de devolución a no establecidos, que incluye más restricciones (como la reciprocidad con países terceros).