Este mes hemos creído necesario realizar este artículo dirigido a todas aquellas personas que hayan formalizado una hipoteca, pues hemos recibido un aluvión de consultas tras la publicación en los medios de la reciente sentencia del Tribunal Supremo que declara abusiva la cláusula recogida en la mayoría de las escrituras de préstamo hipotecario por la que se repercute en el cliente el abono de los gastos del otorgamiento de la escritura, actos preparatorios y gastos judiciales.
Hasta el momento, los bancos habían venido repercutiendo en el cliente la totalidad de los gastos que se ocasionaban con motivo del otorgamiento de la escritura de hipoteca, de su inscripción e impuestos (o incluso gastos y costas judiciales posteriores) pero, declarada ahora abusiva dicha cláusula por el Tribunal Supremo, deberán devolverlos.
En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación, siendo en este caso el banco quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamos con garantía hipotecaria, ya que así constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial. Por tanto, se trata de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas.
De igual manera, la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad es plenamente ajustada a derecho.
Aquellos con derecho a reclamar estos gastos serán todos los que tengan una hipoteca viva o que hayan amortizado no más de cuatro años atrás. El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Existe un plazo de cuatro años para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite es el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas, y afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas.
Aunque nunca se puede pensar que es fácil ganar las demandas y menos contra los bancos, que tienen recursos suficientes para recurrir todo lo que no les favorezca, el hecho de que bancos como Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell o Ibercaja hayan modificado sus cláusulas tras la Sentencia del Supremo indica que son conscientes de que no estaban bien establecidas. Pese a todo, hay demandas a favor de los clientes, pero también otras en contra. Todavía no existen muchos pronunciamientos, por lo que es pronto para saber si los clientes ganarán de forma masiva.
En Contasult nos ponemos a su disposición para estudiar su caso concreto, siendo necesario que nos aporten: escritura de hipoteca, ampliaciones o novaciones posteriores a esta, recibo de pago de hipoteca (solo si sigue vigente), factura de la gestoría tramitadora, factura del notario y del Registro de la Propiedad correspondiente, carta de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, certificado de empadronamiento (si el inmueble hipotecado fuera su vivienda habitual) y escritura de cancelación de hipoteca (si estuviera cancelada y tuviera dicho documento).
