Nos gustaría informarles de una serie de recomendaciones a tener en cuenta antes de adquirir una propiedad en España:
- Verifique el estado legal de la propiedad con la obtención de una nota simple del Registro de la Propiedad y así compruebe que el vendedor es el verdadero propietario o titular del inmueble y que el mismo se encuentra libre de cargas y gravámenes, que puedan reducir el valor de la propiedad.
- Examine las cargas hipotecarias existentes; Es importante saber si la vivienda que está adquiriendo tiene una hipoteca (esta información aparecerá como una carga en la nota simple del Registro de la Propiedad). Si es así, le recomendamos que solicite al vendedor un certificado del banco en el que se refleje la deuda pendiente y, en el caso de una subrogación, debe saber que no tiene la obligación de asumir la hipoteca contratada por el vendedor bajo los mismos términos en los que se le concedió. De manera que es aconsejable hacer una comprobación de las condiciones del préstamo hipotecario y negociar la mejor tasa de interés con la entidad bancaria, teniendo la facultad de solicitar la cancelación del préstamo y la obtención de un nuevo préstamo hipotecario con cualquier otra entidad bancaria de su elección.
- Documentos que certifican la legalidad de una propiedad:
- Licencia de obras.
- Licencia de primera ocupación, para garantizar que la vivienda es habitable.
- Certificado de eficiencia energética
- Estatutos de la Comunidad de Propietarios (o justificante de entrada en el Registro de la Propiedad de la escritura de nueva construcción y división horizontal).
- En el caso de tratarse de la compra de una vivienda usada, solicite el último recibo de IBI y la certificación de estar al corriente en las cuotas de la Comunidad.
- Para formalizar la compra/venta será preciso acudir a un notario ya que la escritura pública es esencial para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad y de este modo poder validar sus derechos como propietario frente a terceros.
- En cuanto a los impuestos a hacer frente por la compra de una vivienda, serán distintos dependiendo de si adquiere una vivienda nueva o una ya usada.
- Si compra una vivienda nueva (comprada directamente al promotor), el vendedor debe pagar el Impuesto de Valor Añadido (IVA), que es el 10% del precio declarado. También debe pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con una tasa del 1,2% (en Andalucía) del precio declarado.
En caso de que la compraventa se formalice en escritura pública y se haya solicitado un préstamo hipotecario, la hipoteca deberá inscribirse en el Registro, con lo cual deberá abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con una tasa del 1,2% sobre la responsabilidad hipotecaria (que normalmente se calcula a un 140% sobre el principal). Si bien desde junio del 2.019, con entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria este gasto es asumido por los bancos.
- En el caso de comprar una vivienda ya usada (segunda mano), el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) calculado sobre el precio declarado o el valor de referencia catastral de la propiedad (el más alto de ambos).
En Andalucía las tasas del Impuesto actual son del 7%.
- Gastos que debe asumir el comprador una vez se haya completado la compra:
- El propietario debe pagar anualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y deberá abonar trimestralmente las tasas de basura. Dichas tasas locales son calculadas en base a unos valores que el mismo Ayuntamiento otorga a la propiedad.
- La declaración anual del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en el caso de que la persona que adquiera el inmueble sea residente fiscal en España.
- Declaración del Impuesto de no residentes (Mod. 210), el tipo impositivo será distinto dependiendo de si la residencia del comprador es en un país de la Unión Europea o de fuera de la Unión Europea.
- En caso de que la propiedad haya sido alquilada, la base del impuesto serían los alquileres recibidos durante el año. Para el año 2022, la tasa es del 19% sobre los ingresos recibidos para los residentes de otro país de la Unión Europea, o del 24% para los residentes de un país fuera de la Unión Europea.
- En caso de que la propiedad no se haya alquilado, la obligación tributaria se calcula sobre los ingresos presuntos. El ingreso presunto se calcula en función del valor que se muestra en el recibo de IBI. La base del impuesto es del 1,1 % de esa cantidad si el valor ha sido revisado por el Ayuntamiento (en San Roque es el 2%) y la tasa para el 2022 es del 19 % o 24% dependiendo de si se trata de un ciudadano de la Unión Europea o de fuera de la Unión Europea.
- Cuotas de la comunidad de propietarios (dependiendo de si la propiedad está incluida en una urbanización o no).
- Suministros (agua, electricidad, teléfono …). Normalmente hay un pago mínimo por mantenimiento incluso en caso de que no se consuma.
En el caso de venta del inmueble, el vendedor debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial:
– En el caso de que el vendedor sea RESIDENTE FISCAL EN ESPAÑA debe declarar la ganancia o pérdida patrimonial en su declaración de la renta (IRPF). Si ha obtenido una ganancia como consecuencia de la venta del inmueble, la ganancia patrimonial tributa conforme a las escalas previstas en la normativa tributaria.
– En caso de que el vendedor sea un RESIDENTE NO FISCAL EN ESPAÑA:
- El comprador está obligado a retener el 3% del precio y depositarlo en Hacienda a nombre del vendedor, en concepto de pago a cuenta del impuesto de no residentes por ganancia patrimonial (esto es obligatorio, no importa si hay un ganancia o pérdida en realidad).
- El vendedor presenta una declaración del impuesto de no residentes sobre las ganancia o pérdida patrimonial sufrida como consecuencia de la venta. Si hay una ganancia, la tasa de impuesto a pagar es del 19% sobre la ganancia obtenida. La cifra para pagar se compara con el importe ya abonado a Hacienda (por la retención del 3% realizada por el comprador) y, si la retención es mayor, el vendedor puede solicitar a Hacienda la devolución de la retención practicada por el comprador.
– Cuando se compra a través de una empresa española: en el momento de la compra, la empresa española podrá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) o el IVA.
Si la empresa española va a comenzar a comercializar o alquilar la propiedad, comprar con IVA puede ser de interés, ya que el IVA pagado podrá ser deducido por la empresa durante el período de cuatro ejercicios siguientes. Cualquier IVA que deba pagarse durante este período puede deducirse del IVA de compra y, al final del período, podrá solicitarse la devolución de Hacienda el IVA que no haya sido deducido.
La empresa española deberá pagar el impuesto de sociedades al tipo impositivo general del 25%, si la entidad es de nueva creación pueden beneficiarse de una tributación del 15% siempre y cuando cumplan con una serie de requisitos.
Es importante saber si la empresa española se utilizará después de la venta para futuras inversiones. Si no, tendríamos que estudiar cuáles serían los gastos de la distribución del saldo entre los socios.
